В чем отличия между апартаментами и квартирой, их плюсы и минусы

Когда обыватели слышат слово «апартаменты», сразу представляют элитное, дорогостоящее жилье в престижном столичном районе. В действительности, разница между рассматриваемыми понятиями не в статусе, а в юридических, технических и эксплуатационных особенностях. Эти объекты могут внешне быть одинаковыми, но каждый из них имеет положительные и отрицательные характеристики. Поэтому покупателю важно знать, чем отличаются апартаменты от городской квартиры.

Апартаменты и квартира – обозначение терминов

Согласно законодательству, апартамент – не аналог квартиры. Причем в юридических документах даже нет такого термина – «апартаменты», его используют исключительно строительные компании для привлечения клиентов. Грамотные юристы используют термин «коммерческое помещение».

То есть квартира – это жилое помещение со всеми вытекающими из этого техническими и эксплуатационными особенностями. А апартаменты – это коммерческие помещения с возможностью оборудования под квартиру. Они не получают жилой статус, даже если там проживает семья с детьми, у которой нет другого жилья, и даже если владелец имеет временную регистрацию. Здание, в котором находятся апартаменты, не признается многоквартирным домом даже при наличии управляющей организации, соответствующего внутреннего обустройства и наличия окружающей инфраструктуры.

Коммерческое помещение станет жилым, только если все здание получит официальный статус многоквартирного жилища. Отдельные апартаменты никогда не признают квартирой.

По назначению застраиваемого земельного участка апартаменты бывают двух категорий: гостиничные и общественно-деловые. Вторая категория подразумевает, что в здании находятся не только помещения для проживания и времяпровождения отдельных лиц, но и всевозможные сервисы и заведения, оказывающие услуги населению: офисы, торговые точки, кафе, профессиональные студии. Будущему владельцу следует проверить допустимые варианты использования земельного участка. Если в документации отсутствуют гостиничные апартаменты, то в этом здании нельзя обустраивать помещения для проживания.

Гостиничные апартаменты подпадают под закон №214-ФЗ, если жилье приобретено по долевому договору. А значит, можно надеяться на защиту имущественных прав, прописанных в этом законе. Хотя на практике суды редко встают на сторону владельца апартаментов.

По функциональной классификации апартаменты бывают 4-х видов:

  • апарт-отель, предоставляющий аренду помещений на определенный период, а проживающий человек может пользоваться здешним сервисом;
  • доходный дом, где помещения можно арендовать на продолжительное время, также жилец может получить возможность пользоваться рядом услуг;
  • многофункциональный комплекс – максимально приближенный к квартире вид помещения, в нем возможно постоянное проживание, его можно продавать, предлагать арендаторам;
  • кондоминиум – американский вид жилья, жилец может купить помещение у хозяина для будущего проживания либо сдачи в аренду.

Весной 2021 года Госдума приняла к рассмотрению законопроект, согласно которому апартаменты в стране получат новый юридический статус. Принятие закона запланировано на сентябрь 2021-го. Если законопроект будет утвержден, то апартаменты в многофункциональных домах будут приравнены к квартирам. А это значит, что каждый застройщик должен будет учитывать закон №214-ФЗ, а также открывать эскроу – расчетно-обеспечительный счет, подразумевающий защиту интересов двух сторон, заключающих договор.

Также, по новому закону, на апартаменты распространяются положения «Жилищного кодекса». То есть хозяин помещения в многофункциональном здании сможет там прописаться. Коммунальные тарифы будут такими же, как для обычных квартир. Однако под вышеописанные изменения подпадают только будущие постройки. Закон не распространится на уже существующие и находящиеся на этапе строительства апартаменты.

Основные различия

При выборе апартаментов или квартиры нельзя ориентироваться только на стоимость недвижимости. Можно выиграть в цене, но проиграть во многих других аспектах.

Для вас здесь представлена полная информация, в чем разница между коммерческими и жилыми помещениями, а вы сами решайте, что для вас удобнее, выгоднее, актуальнее. При выборе жилья не помешает проконсультироваться с юристами, специалистами по застройке.

Назначение и закон

Законодательно определены помещения жилого типа, и апартаменты в эту категорию не входят. Даже если апарт-отель имеет обустройство и вид жилого многоквартирного дома, в юридическом смысле он все равно остается нежилой коммерческой постройкой.

Хозяин квартиры имеет постоянную регистрацию, в коммерческом жилье прописаться невозможно. Если человек постоянно проживает в апартаментах, но у него нет жилой недвижимой собственности, то считается, что такое лицо не имеет постоянного места жительства. Апартаменты – лишь временное место проживания. Так, в апарт-отеле позволительно жить 5 лет, на этот срок оформляется временная регистрация. Когда время истечет, ее придется продлить. А вот если здание состоит исключительно из общественно-деловых помещений, то прописаться даже на время невозможно.

Законы, касающиеся жилых помещений, на апартаменты не распространяются. Это касается и государственной поддержки, и ипотечных условий, и льгот, и требований к безопасности жилья.

Однако законом не запрещены так называемые апартаменты-квартиры – коммерческие помещения в жилом многоквартирном доме. Чтобы узнать, есть ли такие объекты в здании, в котором вы желаете приобрести недвижимость, обратитесь к застройщику. Либо зайдите на его сайт. Информация представлена в проектной декларации, там будет указано назначение дома и статус каждого объекта в нем.

Технические требования

Технические регламенты, касающиеся жилого фонда, строгие. Застройщик обязан соблюсти все нюансы: от количества лестниц и лифтов до звукоизоляционных параметров стен. Причем обнаруженные в процессе строительства дефекты и ошибки придется исправлять.

Технические требования, предъявляемые к жилому дому, направлены на обеспечение комфортного проживания жильцов. Например, в многоквартирном жилом здании первый этаж могут занимать коммерческие структуры: магазинчики, парикмахерские, аптеки. Но вход в них должен быть отдельным, недопустимо делать его через подъезд.

В апартаментных комплексах технические нормы смягченные. Контроль строительства, планировки и выбора материалов менее серьезный. В обычной коммерческой постройке не применяются нормы по звукоизоляции. Если человек проживает в собственных апартаментах, а за стеной у него какое-нибудь заведение или офис, то из-за постоянного шума ему придется несладко. А оборудовать в апартаментном комплексе можно все, что вздумается: кафе, зал для праздничных мероприятий, выставочную студию, фитнес-центр, бар.

Особенности содержания общественного имущества

Став владельцем квартиры, человек получает во владение и некоторую долю общего имущества, составляющего здание: фасадных стен, лестниц, лифтов, чердачных и подвальных помещений, тамбура.

Мнение эксперта
Карнаух Екатерина Владимировна
Закончила Национальный университет кораблестроения, специальность "Экономика предприятия"
Апартаментный комплекс – не собственность владельцев тамошней недвижимости. Каждый владеет лишь своим купленным коммерческим помещением. Так как здание не считается многоквартирным жилым домом, управляющая организация не берет в учет мнение владельцев апартаментов, когда решает, как приспособить незанятые объекты. В здании может появиться магазин, офис, точка общепита, что угодно, и хозяева апартаментов с этим ничего не поделают.

Однако владельцы коммерческих помещений обязаны за свой счет содержать общее имущество, при необходимости вкладывать деньги.

мебель в квартире

Регламент и управление домом

Владельцы недвижимых объектов совместно решают общие проблемы, например, где построить парковку, как благоустроить прилегающую территорию. Это актуально и для апартаментных комплексов, и для жилых многоквартирных домов. Причем традиционно принято считать, чем больше имущественная доля у человека, тем больший вес имеет его мнение. Например, хозяин 4-комнатной квартиры размером 120 м2 – более значимый голос при принятии совместного решения, чем его сосед, живущий в однушке 40 м2.

Есть отдельная категория мажоритарных собственников, доля которых в здании превышает 50 %. Они вправе решать общие вопросы за всех остальных тамошних владельцев.

В многоквартирном жилом доме появление мажоритарного собственника невозможно, разве что какой-нибудь богач купит большую часть квартир. Но в апартаментных комплексах это нередкое явление. Солидный бизнесмен может купить больше половины имеющихся в здании помещений под свои офисы или производственные цели. В этом случае остальным собственникам придется лишь смириться с тем, что этот бизнесмен будет самолично решать все связанные со зданием вопросы. Он может действовать в угоду себе, игнорируя дискомфорт и потяжелевшие жировки жильцов апартаментов, и ничего с этим не поделаешь.

большой дом

Взаимоотношения с соседями

В квартире можно только жить владельцу и зарегистрированным лицам, в ней нельзя устроить торговую, офисную или сервисную точку. Жильцы многоквартирного дома обязаны соблюдать правила общественного порядка, не шуметь в поздний час, не причинять друг другу моральный вред.

На апартаменты правила общественного порядка не распространяются. Владелец коммерческого помещения волен делать с ним, что захочет. Он может шуметь хоть всю ночь, не боясь никаких последствий, помимо возможной ссоры с соседями.

Долговые обязанности

Купленная в ипотеку квартира имеет статус залогового имущества, пока владелец погашает кредит. Если возникнет кредитная задолженность, банк вправе отобрать залоговую недвижимость. Но отъем не связанной с ипотекой квартиры невозможен, если она у человека единственная.

обстановка в комнате

Мнение эксперта
Карнаух Екатерина Владимировна
Закончила Национальный университет кораблестроения, специальность "Экономика предприятия"
Апартаменты, как любое коммерческое имущество, – удобный объект для покрытия долговых обязательств. Причем для судебных приставов неважно, с какой именно проблемой столкнулся владелец недвижимости: накопил кредитный долг, связался с микрофинансовой конторой, взял у знакомого под расписку крупную денежную сумму, не может погасить налоговую пеню. Например, бизнесмен живет с женой и ребенком в апартаментах, бизнес становится убыточным, а долги отдавать надо. В этой ситуации приставы безжалостно выгонят бизнесмена и его семью, и наличие малолетнего жильца для них не станет преградой.

Денежные вычеты при приобретении недвижимости

Человек, купивший квартиру, вправе получить налоговый вычет, для этого ему нужно лишь собрать нужные документы. Ему вернут до 260 тысяч рублей от общей суммы, потраченной на приобретение жилья. Вычет по ипотечной квартире тоже предусмотрен, возврат составляет до 390 тысяч.

Покупка апартаментов не предусматривает получение налогового вычета.

взять деньги

Оплата коммунальных платежей

Тарифы, устанавливаемые для жилого фонда, находятся под государственным контролем. Если коммунальная организация устанавливает необоснованно высокие суммы, владельцы квартир вправе обратиться в Роспотребнадзор или к прокурору. Также в этом случае можно подать исковое заявление в суд. Решением суда или высокой инстанции коммунальная служба будет вынуждена пересчитать коммунальные платежи, сделать их адекватными.

Контроль апартаментных тарифов слабый. Сколько придется платить, зависит от особенностей здания и наглости коммунальной организации. Но нужно готовиться к тому, что общая сумма в платежном листе будет минимум на 15 %, а обычно на 30 % выше, чем для квартиры.

Налоговые обязательства

Владелец недвижимого имущества ежегодно платит налог, рассчитанный от кадастровой оценки жилья. Хозяин квартиры оплачивает 0,1 % стоимости по кадастру. Чтобы определить величину налога, от площади жилья отнимают 20 м2, оплата производится с оставшегося метража квартиры.

калькулятор у дома

Каким будет налог с апартаментов, зависит от назначения земельного участка. Если это здание гостиничного типа, то придется платить 0,5 %. Если это общественно-деловые помещения, то целых 2 %. То есть налоговое бремя для владельца апартаментов значительно выше. Причем вычета площади при расчете величины налога, как для квартиры, не производится.

Регистрация детей

Любой человек, зарегистрированный в квартире, может прописать к себе родного ребенка, которому не исполнилось 14 лет. Согласие других жильцов для этого не требуется, право собственности не учитывается. Причем эта юридически обусловленная возможность предоставляется не только представителям старшего и младшего поколений одной семьи, но и тем, кто находится в супружеских отношениях. Например, если у жены, прописанной в квартире мужа, есть ребенок от прошлого брака, то ей не нужно разрешение супруга, чтобы прописать к себе наследника.

В апартаментах регистрация несовершеннолетнего, даже временная, возможна только после того, как все собственники дадут на это разрешение.

инспектор человек

Господдержка и маткапитал

Все виды государственной поддержки, касающиеся частной недвижимости, применяются только для квартир. Покупателям апартаментов государство не помогает.

Покупатель квартиры может оформить льготную ипотеку, воспользоваться материнским капиталом. С 2018 года семья, родившая второго ребенка, получает ипотеку под 6 %. Что касается материнского капитала, то он может пойти в оплату части долга за купленную недвижимость, обычную или ипотечную, но не апартаментную.

Капремонт

Владельцу апартаментов не нужно вносить деньги за капитальный ремонт. Денежные взносы могут потребоваться, только если предстоит ремонтировать общее имущество. Обычно собственники складываются: вносят одинаковую сумму или соответствующую имущественной доле. Иногда сообщество собственников создает резервный фонд, в который вносит средства на будущий капитальный ремонт. Но необходимость ремонта в апартаментных комплексах – явление редкое, так как коммерческие помещения обычно покупают в недавно построенных или капитально отремонтированных зданиях.

Хозяева квартир ежемесячно в обязательном порядке вносят определенную сумму в фонд капитального ремонта. Так, минимальная величина взноса в Москве составляет с января 2021 года 19,5 рубля с 1 м2.

делать ремонт

Социальная структура

Жилой комплекс недопустимо строить рядом с производственными территориями, шумными и опасными для экологии и здоровья объектами. Допускается возведение маленького, незначительно влияющего на окружающую среду производства, но оно должно быть отгорожено от жилых домов санитарной зоной.

Застройщик, взявшийся за возведение многоквартирного жилья, в обязательном порядке согласовывает с администрацией населенного пункта или района инфраструктурные объекты. При определении необходимой инфраструктуры в учет берется количество квартир, предполагаемое число жильцов, наличие уже функционирующих социальных объектов. Строительство жилого дома и возведение инфраструктуры контролирует государство, поэтому в новом жилом квартале обязательно будут поликлиника, школа, детсад.

Мнение эксперта
Карнаух Екатерина Владимировна
Закончила Национальный университет кораблестроения, специальность "Экономика предприятия"
Строительство апартаментного комплекса государство не контролирует, а застройщику нет дела до желаний жильцов касаемо инфраструктуры. Строительная компания не обязана облагораживать территорию вокруг коммерческого здания, возводить детсады и иные социальные объекты, даже если во всех апартаментах будут проживать семьи с детьми.

О безопасности жильцов застройщик тоже не беспокоится. Он может возвести апарт-комплекс возле самого завода, где применяются опасные аппараты, где ежедневно шумит оборудование, либо возле автомобильной трассы или железнодорожных путей, где тоже жить не очень-то приятно.

жилой комплекс

Выгода, плюсы и минусы

Многих покупателей апартаменты привлекают тем, что земля, на которых они построены, стоит дешевле. Этим обусловлена более низкая цена коммерческого жилья: на 10 %, а то и 20 % ниже, чем стоимость квартиры. А еще строительство апарт-комплексов имеет меньше ограничений в плане планировки и эксплуатации. Но не нужно спешить, квартиры тоже не так плохи, в них есть свои плюсы, которые могут оказаться ключевыми при выборе жилья. Рассмотрим достоинства и недостатки обоих видов жилья.

Апартаментов

Апарт-отель – востребованное жилье в Москве и других крупных городах, так как имеет немало достоинств. Апартаменты:

  • дешевле квартиры;
  • являются выгодным объектом для сдачи в аренду с доходностью 6-8 % (для сравнения у квартир 3-5 %);
  • не ограничивают хозяина в планировке и дизайнерском оформлении;
  • обычно возводятся в престижных районах, где развита инфраструктура, нет проблем с транспортом;
  • в большинстве случаев реализуются под ключ, то есть с чистовой, качественно сделанной отделкой, иногда даже с дизайнерской мебелью;
  • не требуют оплаты капитального ремонта;
  • доступны для продажи на рынке вторичного жилья.

Есть у апартаментов и недостатки, которые нужно учитывать при покупке недвижимости. Коммерческое жилье:

  • не позволяет зарегистрироваться на постоянной основе, доступна лишь временная регистрация с продлением через каждые 5 лет;
  • «съедает» 20-30 % дополнительных денег на оплату коммунальных услуг;
  • эксплуатируется с налоговой ставкой выше в 5-20 раз, чем для квартиры;
  • не всегда соответствует техническим и санитарным нормам, предъявляемым к жилым помещениям;
  • подразумевает финансовое обеспечение общего долевого имущества, в состав которого входят не только лестницы, лифты, тамбуры, как в жилом доме, но и разнообразные коммерческие объекты, обычно находящиеся на первом этаже (причем жильцы зачастую оплачивают их содержание, даже если не пользуются ими);
  • не подразумевает административное наказание для шумящих соседей;
  • не всегда находится на облагороженной территории, в зоне доступности социальных объектов (хотя многие застройщики из-за жесткой конкуренции идут навстречу жильцам, высаживают деревья, делают парковки и игровые площадки);
  • не подразумевает получение налогового вычета и помощи от государства;
  • может стать объектом погашения долговых обязательств, даже если это жилье – единственная недвижимая собственность.

Квартиры

У квартир свои преимущества, и для некоторых покупателей весьма существенные. Жилая собственность:

  • позволяет зарегистрироваться и прописать родственников на постоянной основе;
  • строго контролируется государством в плане тарификации коммунальных платежей;
  • доступна для реализации на вторичном рынке;
  • законодательно защищена от посягательства судебных приставов, не может стать объектом погашения задолженности;
  • должна соответствовать строгим техническим, санитарным, эксплуатационным нормам;
  • подразумевает проживание с соблюдением общественного порядка, предусматривается наказание для шумящих в неположенное время жильцов;
  • облагается невысоким имущественным налогом с вычетом 20 м2 от общей площади;
  • подразумевает обязательное благоустройство, создание необходимой социальной инфраструктуры;
  • позволяет получить налоговый вычет при приобретении в ипотеку.

Как и у апартаментов, у квартир есть недостатки. Такое жилье:

  • стоит дороже коммерческого;
  • не допускает перепланировки по собственному усмотрению, без согласования со строительным управлением и обслуживающей организацией, ведь такие действия опасны, чреваты разрушением конструкции здания;
  • может быть облагорожено и изменено только по согласованию с другими жильцами;
  • в большинстве случаев сдается в черновом состоянии;
  • подразумевает режим общей собственности, которую нужно содержать финансово;
  • требует ежемесячного внесения средств на капитальный ремонт.

Краткая сравнительная таблица

Вся вышеуказанная информация коротко представлена в таблице. Ознакомьтесь с ней, она даст упрощенное и, наверное, более понятное представление о разнице между квартирами и апартаментами.

Сравнительный параметр Квартира Апартаменты
назначение помещения жилое нежилое, коммерческое
законодательная защита жильцов квартир защищают правила, прописанные в «Жилищном кодексе», осуществляется государственный контроль над всеми аспектами проживания прямые законодательные пункты отсутствуют, в юридической практике нет определенности, недостаточно механизмов защиты собственника
регистрация не ограниченная сроками, временная и постоянная временная, с перерегистрацией раз в 5 лет
технические требования соответствуют законодательству о жилых помещениях, определяются ГОСТ и СНиП нестрогие
вопросы, касающиеся общего имущества и управления недвижимостью собственники квартир решают вопросы совместно, вправе влиять на действия управляющей организации возможно принятие решения без участия владельцев и переход власти к мажоритарному собственнику апартаментов, управляющая организация определяется застройщиком
отношения с соседями соблюдение правил общественного порядка и закона о тишине этот пункт никак законодательно не регулируется
имущественный налог 0,1 % 0,5 или 2 %
поддержка от государства ипотека на льготных условиях по семейной программе после рождения второго и третьего ребенка, использование материнского капитала нет
налоговые вычеты +
капитальный ремонт жильцы делают взносы, возможно расходование фондовых средств за средства владельцев помещений
долговые обязательства невозможно изъятие квартиры в счет долга, владелец защищен законом возможен отъем апартаментов в счет погашения задолженности
инфраструктура возводится по согласованию администрации с застройщиком с учетом социальных требований, работа производится за государственные средства или за счет строительной компании небольшие инфраструктурные объекты могут быть возведены по желанию и возможностям застройщика, но обычно не предусматриваются
коммунальные платежи тарификация контролируется государством тарифы определяются управляющей организацией, применяются непредсказуемые коммерческие ставки

новые дома

Итог

Что выгоднее купить – апартаменты или квартиру, определяется индивидуально, исходя их желаний и предпочтений будущего владельца. Апартаментные комплексы востребованы в Москве, Санкт-Петербурге, иных крупных городах, где развит бизнес, а население сильно занятое и мобильное.

Если человек планирует купить жилье, в котором проживет до конца жизни, оставит его в наследство детям и внукам, то предпочтительный вариант – квартира. Если наследников нет и высока вероятность переездов в будущем, то оптимальное жилье – апартаменты. Налоговое бремя и более высокие коммунальные платежи компенсируются невысокой стоимостью самого коммерческого жилья.

Мнение эксперта
Карнаух Екатерина Владимировна
Закончила Национальный университет кораблестроения, специальность "Экономика предприятия"
Категорически нельзя покупать апартаменты, если у вас есть маленький ребенок, или если вы планируете обустроить в жилище рабочий кабинет. Не известно, что будет твориться за вашей стеной: соседом может стать буйный ночной гуляка или ремесленник, занятый шумным производством. В итоге спокойная жизнь станет невозможной, придется тратить деньги на качественную звукоизоляцию стен.

Апартаменты в больших городах нередко покупают молодые предприниматели, которым не нужно много места для ведения бизнеса. Им удобно организовать в апартаментах личный офис или профессиональную студию: часть помещения отвести для работы и приема клиентов, а одну или две комнаты оставить для себя. То есть в этом случае предприниматель буквально живет на работе.

Пользуются популярностью апартаменты и у одиноких и бездетных специалистов, строящих успешную карьеру в большом городе. Их интересует коммерческое жилье, находящееся в центре города или близко к месту работы. И желательно, чтобы поблизости были общественные, торговые, увеселительные заведения, чтобы не было проблем с дорогами и парковочными местами. Такие деловые люди почти не бывают дома, приходят в апартаменты, только чтобы переночевать.

Малиновская Дарья
Оцените автора
Pohozhie
Добавить комментарий